تخطى إلى المحتوى

نظام العقار في المملكة السعودية

شارك المقال مع مجتمعك !

نظام العقار في المملكة السعودية . نستعرض جوانب عديدة للملكية الأجنبية في المملكة. تعد البيئة القانونية لامتلاك العقارات من أهم المؤثرات على الأصول العقارية والنشاط الاقتصادي. سيمنحك هذا التحليل فرصة للتنبؤ بأي تغييرات في البيئة القانونية قد تؤثر على الملكية الأجنبية للعقارات. سأناقش حالة الملكية. الأسواق المحلية الحالية وتحليل عقارات التملك الحر للمستثمر الأجنبي.

نظام العقار في المملكة السعودية

نظام العقار في المملكة السعودية

نظام العقار في المملكة السعودية

أولاً ،من الضروري تقسيم أنواع الملكية العقارية الأجنبية ،حيث توجد ثلاثة أنواع على الأقل من العقارات حسب التصنيف لأغراض محددة.

  1. التملك العقاري الاستراتيجي
  2. التملك العقاري الاستثماري
  3. التملك العقاري للاستخدام

النوع الأول من المستثمرين الأجانب يمتلك عقارات لأهداف إستراتيجية تتجاوز عقارًا معينًا ،ويمكن ملاحظة ذلك في مشاريع مثل نيوم ،وهي مبادرة من ولي العهد لجلب الحداثة إلى المملكة العربية السعودية. النوع الثاني من المستثمرين الأجانب يشتري العقارات فقط للاستثمار وينظر بشكل مباشر إلى العوائد السنوية ورأس المال. عندما تغادر البلاد ،من المتوقع أن تتخلى عن ملكيتك للمنزل ،ولكن يتم توفير ذلك في شكل صناديق REIT وشركات التطوير العقاري. النوع الثالث من ملكية العقارات هو للاستخدام بدلاً من التأجير ،وقد يكون هذا للاستخدام التجاري أو السكني ،مثل امتلاك المقر الرئيسي لشركتك أو السكن للأفراد العاملين في المملكة العربية السعودية.

الأنظمة المتعلقة

قانون ملكية غير السعوديين للعقار هو 1421 هـ (أبريل 2000 م). يسمح القانون للمستثمرين غير السعوديين بتملك العقارات. لا يجوز للأجنبي الحصول على حق بأي وسيلة أخرى غير الميراث. التملك أو الارتفاق أو الانتفاع بعقار يقع داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة.

    • تعديل الفقرة (2) من الفقرة (ج) من الفقرة (2) من المادة الخامسة من القانون لسنة 1421 هـ (أبريل 2021م)
    • نظام التخصيص لعام 1442هـ (مارس 2021م)
    • المخطط الشامل المحدث لصناعة العقار والملخص التنفيذي لعام 1442 هـ. (ديسمبر 2020م)
    • تعليمات بشأن تنفيذ مبادرة تعزيز الشراكة مع القطاع الخاص لتوفير المباني التعليمية. (أغسطس 2020م)
    • تعدل المادة الخامسة من قانون رقم (1) لسنة 1421 هـ لتملك واستثمار غير السعوديين للعقار على النحو التالي: الدولة التي تم تسجيلها فيها ،يجب ألا تتجاوز مائة وخمسين بالمائة (150٪) من قيمة عقاراتهم في بلدهم الأم دون مراعاة أي ديون قد تكون قد تكبدوها بالإضافة إلى ذلك (مايو 2018م)
    • العقود المتعلقة باتفاقيات الانتفاع وتقاسم الوقت المبرمة مع غير السعوديين في مكة المكرمة والمدينة المنورة. (يونيو 2013م)
    • إضافة مادة جديدة لنظام التملك والاستثمار العقاري لغير السعوديين لعام 1421 هـ (مايو 2011م)
    • يعطي المجلس العقارات لمواطنيها. يقوم المجلس بإعطاء العقارات لمواطنيها من أجل تحسين حياتهم. (مارس 2011م)
    • نظام الاستثمار الأجنبي لعام 1421هـ (أبريل 2000م)

حالة التملك الأجنبي للعقار في المملكة.

تخيل فئتين من المستثمرين الأجانب. الفئة الأولى هي المستثمر المقيم الذي يحق له تملك عقارات في الدولة. والفئة الثانية هي المستثمر الأجنبي غير المقيم الذي يحق له تملك عقارات في الدولة. ولا ينطبق هذا على المواطن الخليجي ،حيث يتمتع بوضع خاص وقد يتقاطع مع بعض اللوائح الخاصة بملكية العقارات في الدولة. يمكن للأجنبي غير المقيم امتلاك واستخدام العقارات في هذه الحالات:

    • عقار مزاولة النشاط الذي يقيم من أجله
    • السكن الخاص
    • الاستثمار في السوق المالية من خلال صناديق REIT وشركات إدارة وتطوير العقارات (باستثناء تلك التي تشمل محفظتها عقارات في مكة المكرمة والمدينة المنورة).
    • الميراث (يشمل العقارات في مدينتي مكة والمدينة)
    • إذا كانت قيمة العقار أقل من 30 مليون ريال ،وإذا كان مملوكًا خلال 5 سنوات من تاريخ الاستحواذ عليه ،يجوز القيام بالتطوير والاستثمار العقاري.
    • الاستحواذ على حصة في شركات تملك عقارات
    • حالات أخرى

أما الأجنبي غير المقيم في المملكة فيجوز له التملك والاستفادة من العقارات في المملكة على النحو التالي:

    • استثمار بعض الأموال في أدوات مالية مثل المقايضات ،باستثناء العقارات في مكة المكرمة والمدينة المنورة. كما تستثمر الأموال في الصناديق الدولية التي تستثمر في السوق المحلي.
    • الميراث ويشمل العقارات في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة.
    • حالات أخرى

ماذا عن التملك الحر للعقار في المملكة للمقيمين وغير المقيمين؟

قبل أن نطرح هذا السؤال المهم ،دعونا نلقي نظرة على حالة الاستثمار الأجنبي العام في العقارات.

لماذا؟

    • البيانات المتوفرة عن توافر نسب الملكية للمستثمرين الأجانب [1].
    • لمعرفة السلوك
    • التشكيك في جاذبية العقارات المحلية للمستثمرين الأجانب.

نرى أن المستثمر الأجنبي يستثمر بنسب مختلفة في العقارات السعودية. بورصة السعودية هي بورصة الأوراق المالية في المملكة العربية السعودية.نعني القطاعات العقارية التي ترتبط مباشرة بالعقار ،وهذا لا يعني أن المستثمر الأجنبي لا يمتلك عقارات في باقي القطاعات بشكل غير مباشر بمجرد أن يمتلك حصة في شركة عائلية عقارية. تشمل القطاعات:

    • إدارة وتطوير العقارات
    • الصناديق العقارية المتداولة REIT

بنهاية يوم الخميس 17 يونيو 2021 ،بلغت أعلى نسبة تملك الأجانب في العقارات السعودية 10.75٪. أما بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية ،فيمتلك المستثمر الأجنبي نسبة 5.92٪ كأعلى نسبة ملكية في الصناديق العقارية. باقي النسب للشركات هي: تبلغ قيمة المؤسسة غير الربحية 1000 دولار في الجدول التالي:

توجد بعض القيود على بعض هذه الشركات والصناديق ،مثل:

    • لا تتجاوز ملكية المستثمر الأجنبي 49٪ (باستثناء المستثمر الأجنبي الاستراتيجي).
    • الاستثمارات والشركات التي ينص نظامها الأساسي على عدم السماح للمستثمرين الأجانب بالتملك (مثل الفنادق والعقارات في مدينتي مكة والمدينة)

أكثر من 28 مؤسسة مالية يمتلك فيها المستثمر الأجنبي نسبة أعلى من أعلى نسبة ملكية في قطاع العقارات.

تحليل

بمعرفة هذه المعلومات والحقائق ،قد تكون أفضل الأدوات لملكية المستثمر الأجنبي للعقارات في المملكة هي الأدوات المالية المعروضة. مع أهمية الحث على إدخال المزيد من أدوات الاستثمار العقاري المتاحة للمستثمرين الأجانب وغيرهم من الأشخاص. تتميز هذه الأدوات بأنها توفر وصولاً منخفض التكلفة للمستثمرين لدخول قطاع العقارات. بغض النظر عن الضعف الذي يحدث في نقل ملكية العقار من القطاع الخاص إلى العام.

لا تعد الملكية الحرة من قبل أجنبي خيارًا جيدًا في الوقت الحالي ،لأن هناك أنواعًا أخرى من الاستثمارات العقارية المتاحة بتكلفة أقل وبمخاطر مالية وسوقية أقل. من يدري ماذا سيحدث في الأسواق إذا سمحنا للأجانب بالتملك الحر؟

أصدرت الهيئة العامة للعقارات في المملكة العربية السعودية ،اليوم الأربعاء ،إرشاداتها الخاصة بالإعلان العقاري ،والتي تهدف إلى تقليل الإعلانات المزيفة ،وبالتالي زيادة موثوقية المنصات التي يتم نشر هذه الإعلانات بها ،ورفع مستوى المصداقية لأولئك الذين يقومون بذلك. انشرها.

لتلقي الإعلانات ،يجب أن يكون المواطن السعودي هو المعلن ،أو التسجيل من خلال منصة الوصول الوطنية ،أو أن يكون مالكًا للعقار ،أو وكيلًا للمالك بموجب وكالة شرعية ،أو وسيطًا عقاريًا بموجب تفويض خطي أو أمر قضائي. . في المملكة.

وفي السياق ذاته ،قررت الهيئة العامة للعقار منح التراخيص وتصنيف قواعد المنصات العقارية الإلكترونية لضمان مصداقية المعاملات العقارية عبر الإنترنت ،وتعزيز تنظيم قطاع العقارات ،وزيادة حيوية السوق.

سيتم تنفيذ هذه المتطلبات بعد 90 يومًا من تاريخ نشرها في الجريدة الرسمية.

نظام العقار في المملكة السعودية

شددت الهيئة على أنه في حالة حدوث مخالفة لأحد شروط الترخيص ،سيتم اتخاذ عدة إجراءات قانونية ،منها إلزام المنصة بإزالة الإعلان والتحذير منه ،أو منع المعلن من النشر على المنصة لمدة لا تتجاوز واحدًا. عام أو تعليق ترخيص المنصة العقارية لمدة معينة والإعلان عن تعليقها. إحضار المخالفين إلى السلطات لاستكمال الإجراءات القانونية بشأنهم.

وقال محافظ الهيئة العامة للعقار إن إصدار هذه اللوائح من قبل مجلس إدارة الهيئة يأتي في إطار دورها في تنظيم القطاع العقاري ،والحفاظ على حقوق المتعاملين العقاريين ،وتعزيز حوكمة القطاع ،ورفع كفاءة القطاع العقاري. أدائها والحفاظ على استدامتها وخدمة شركائها وزيادة الشفافية في هذا المجال.

ولفت إلى أن هذه الجهود تأتي في إطار تنفيذ الخطة الإستراتيجية الشاملة للقطاع العقاري ،وتحقيقا لرؤية الهيئة للقطاع العقاري ليكون جذابا وحيويا ويتسم بالثقة والابتكار.

وأوضح أن الهدف من هذه الاستراتيجية هو رفع كفاءة القطاع العقاري في المملكة وتشجيع الاستثمار فيه ،وتحقيق الرؤية الاستراتيجية للعقار في المملكة والتي تشمل بناء قاعدة بيانات وطنية للمعاملات العقارية. سيؤدي ذلك إلى بناء قواعد ولوائح أفضل ،بالإضافة إلى قانون بشأن تسجيل المعاملات. هذه أربعة أهداف يجب تحقيقها من خلال هذه الاستراتيجية.

 

اقترحت وزارة الاستثمار نظام الملكية العقارية. ينظم هذا النظام ويحمي حقوق الملكية العقارية والانتفاع بها ،وشروط التصرف فيها ،ووضع المبادئ العامة لحماية وتنظيم الثروة العقارية في المملكة ،ووضع قواعد تحفيزية للاستثمار العقاري في المملكة.
وحدد مشروع النظام ثماني معاملات عقارية هي: البيع ،والمقايضة ،والإقراض ،والتأجير ،والرهن ،والوقف ،والهبة ،والتسوية. يجب على المالك الالتزام بالقوانين والإجراءات المنظمة لترخيص الأنشطة والأغراض التي يرغب في ممارستها على الممتلكات. لكتابتها.
تم تقديم مسودة الرأي العام من خلال المركز الوطني للتنافسية حتى 10 أغسطس 2021. وقد حددت المسودة آليات حماية حقوق الملكية العقارية والاستفادة منها وشروط التصرف فيها ،وكذلك وضع لائحة تشريعية شاملة في الدولة. قطاع العقارات.

يتم تنظيم ملكية العقارات من خلال ثمانية أسباب ،وهي الإقطاع من الولي ،والبيع مقابل التعويض ،والميراث ،والوصية ،والهدايا ،والاستثمار في العقارات ،والأحكام القضائية التي يتم الحصول عليها نهائية ،والتنفيذ الإجباري. إذا تم تأجير شقة ،فلن يقوم مسؤولو السجل العقاري بنقل سند الملكية حتى يتم استكمال الوثائق. يحدث هذا لأن المالك الأصلي كان بإمكانه استخدام أحد هذه الأسباب الخمسة لتأجير الشقة ثم بيعها:
أما بخصوص الميراث ،فقد أكد النظام على إصدار لائحة تنظم أحكام الميراث والوصايا.
تم استبعاد النظام من ملكية تلك المواقع حيث لا يمكن حيازة الممتلكات بسبب القيود التي تفرضها القوانين. وتشمل هذه المواقع المساجد والمعابد والمواقع التي تقع في المملكة العربية السعودية ،داخل حدود الحرمين الشريفين ،وكذلك الشواطئ والأراضي الساحلية ومزارع الأسماك.

هذا بالإضافة إلى أراضي المراعي والغابات وجداول الوديان والسيول والشعاب المرجانية والفيضانات والمواقع الأثرية (الأماكن التي ينقبون فيها الأشياء التي تعد جزءًا من التاريخ) ،والمناطق المخصصة للهيدروكربونات (رواسب النفط والغاز) ،والتعدين (حيث يستخرجون أشياء مثل الذهب أو الفحم) ومصادر الطاقة (محطات الطاقة) ومواقع الخدمات المعدنية. مكان عام.

يسمح النظام للممثلين الأجانب بامتلاك المقر الرسمي لرئيسهم وأعضائهم. يجوز للهيئات الدولية والإقليمية ،في حدود اتفاقياتها مع المملكة العربية السعودية ،أن تمتلك مقارها الرسمية بعد التنسيق مع وزارة الخارجية.
ويشير النظام إلى أنه لا يجوز لغير السعودي أن يمتلك أي نوع من العقارات في المشاعر المقدسة غير الميراث. بأي طريقة أخرى غير الميراث – الحصول على حق التملك على عقار في المشاعر المقدسة ،ويستثنى من ذلك حيازة العقار إذا كان موهوبًا ويشترط أن تشرف عليه هيئة الوقف. على الموقوف.

يسمح النظام لغير السعودي الذي له صفة طبيعية (إذا كان مسلماً) وكياناً بالحصول على حق الانتفاع على العقارات الواقعة في الحرمين الشريفين بمكة المكرمة والمدينة المنورة لمدة تصل إلى 99 عاماً ،دون المساس بالمقبولية. من غير المسلمين الذين يدخلون أو يقيمون داخل حدود الحرم بمكة المكرمة والمدينة المنورة.

ثم أوضح لي أن ملكية غير السعوديين لا تنطبق على الأسهم أو أدوات الدين أو الوحدات في الصناديق العقارية التي قد يتم تملكها والمتاجرة بها وفق قواعد هيئة السوق المالية.
لا يجوز للدائن غير السعودي التملك أو الانتفاع بعقار في الأماكن المقدسة. وفي حالة عدم جواز التملك أو الانتفاع وفق أحكام اللوائح فلا يجوز بيعها لمن له حق تملكها شرعاً.

وأكد النظام على تطبيق أحكامه على الهيئات العقارية في الأمور العقارية الواقعة ضمن النطاق الجغرافي لكل منها بما لا يتعارض مع صلاحياتها الممنوحة بموجب الأوامر والأنظمة الموضوعة لها.

تظل الممتلكات والمباني والوحدات العقارية الأخرى في القطاع العام تحت سيطرة سلطات الدولة ،ولا يجوز نقلها إلى ملكية خاصة. فقط بعد تنفيذ القرارات الصادرة عن هذه الجهات وفق الصلاحيات الممنوحة لها بموجب هذه الأوامر واللوائح. .
وافق رئيس الوزراء على خطة للسماح للمستثمرين بتطوير عقارات في مناطق معينة من الدولة ،دون دفع رسوم كثيرة أو الاضطرار إلى تعويض الحكومة. تتم الموافقة على الخطة من قبل رئيس الجمهورية ويتم اعتمادها من قبل الوزارات التي تشرف على مختلف جوانب الاقتصاد. إتاحة قروض التنمية للمستثمرين ،سعوديين أو غير سعوديين ،بالتنسيق مع وزارة المالية ووزارة الاستثمار ،ووضع الإعفاءات الضريبية من خلال الآليات والقيود.

سمح النظام باكتساب الحقوق العقارية في المدن والمناطق الاقتصادية الخاصة ،وفق ضوابط أقرها مجلس إدارة هيئة المدن والمناطق الاقتصادية الخاصة لكل مدينة أو منطقة اقتصادية خاصة وبما يتماشى مع أهدافها ،والتي تشمل ،على سبيل المثال ،النسب المئوية والجنسيات والمناطق وعدد الوحدات. الرسوم هي ما تدفعه عند شراء قطعة معينة من الممتلكات. الذي – التي.
بما أن ملكية أملاك الدولة تخصص وتنقل فيجوز تخصيص العقارات المملوكة للدولة لغرض إحيائها أو استثمارها بما يعود بالنفع على الدولة أو أصولها أو تحقيق المصلحة العامة.

الوكالة العقارية للدولة هي المسؤولة عن تخصيص أراضي الدولة بناءً على طلب الجهات الحكومية ،بما في ذلك المستندات ومبررات التخصيص وفقًا للإجراءات التي تضعها الوكالة العقارية للدولة.
تضع الجهة الحكومية مقدمة طلب التخصيص نظامًا بالتنسيق مع الجهات الأخرى المعنية بالنشاط ،مثل الهيئة العقارية للدولة ،والعاملين في إحياء العقارات أو الاستثمار فيها.

ينبغي السماح للهيئة العامة لعقار الدولة بتسجيل وتتبع جميع الممتلكات المملوكة للدولة. على جميع الجهات الحكومية تقديم الدعم اللازم للهيئة العامة لعقار الدولة أو أي جهة مختصة للقيام بعملها.
لا يجوز تسجيل ملكية العقارات المملوكة للدولة لأي جهة حكومية ،ولكن يتم تسجيلها في دفتر تسجيل الممتلكات المملوكة للدولة. تتمتع الأجهزة الحكومية والمملوكة للدولة بفوائدها من خلال تخصيص نوع نشاطها المخصص لها في السجل العام.
العقارات هي الممتلكات التي أنشأتها الحكومة. يمكن أن تأتي الإعانات من أي وكالة حكومية ،وليس فقط هيئة العقارات.

يحظر القانون نقل أي عقار إلى الدولة للإسكان الخاص إلا بموافقة رئيس مجلس الوزراء. هذا لا ينطبق على الممتلكات التي تم تخصيصها نتيجة لاستيفاء شروط التخصيص. في هذه الحالة ،بالإضافة إلى السلطة المختصة ،يتم تطبيق الإجراءات من قبل أي سلطة مخولة قانونًا. النشاط الذي تم تخصيص العقار من أجله.
لا يجوز للشخص الطبيعي أو الاعتباري التملك العام إلا إذا استوفى شروط ذلك وقيد ملكيته في السجل العقاري.
بالنسبة للأراضي البيضاء ،أكد مشروع نظام الملكية العقارية فرض رسم سنوي على الأراضي البيضاء التي يملكها شخص أو أكثر يتمتعون بالأهلية القانونية.

أوضحت هيئة الحكم المحلي أن مالك الأرض الخاضع لرسوم سنوية وفق مادة في تشريع سابق له الحق في الاعتراض على القرارات الصادرة بشأن أرضه أو تطبيقها ،أو تطبيق قيمة الأرض وتحديد مصاريف.
تعود ملكية جميع العقارات في المملكة العربية السعودية إلى الدولة السعودية ،وتسري أحكامها على جميع الوزارات والهيئات والهيئات والصناديق والمؤسسات العامة والشركات الحكومية والأشخاص الطبيعيين والاعتباريين من القطاع الخاص.

يعمل نظام التملك العقاري بعد 180 يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية. يصدر وزير الاستثمار اللائحة التنفيذية لهذا النظام بالتنسيق مع الجهات الحكومية. يصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار اللائحة التنفيذية بشأن التسجيل العقاري بالتنسيق مع الجهات الحكومية. تعتمد الحكومة اللائحة العامة لنزع الملكية والحجز المؤقت بالتنسيق مع الجهات المختصة.

اقرا ايضا: خطوات نقل ملكية سيارة من شخص لآخر

نموذج لائحة اعتراضية على حكم عمالي

كم رسوم تجديد الاقامة للعامل في السعودية

رفع قضية طلاق للضرر في السعودية

صيغة دعوى مطالبة بمبلغ مالي السعودية

المصادر والمراجع (المعاد صياغتها)

المصدر1

المصدر2

المصدر3

قيم الموضوع post

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.

اضغط هنا للتواصل
بحاجة الى المساعدة !
مرحبا
نحن هنا لمساعدتك اذا كان لديك استفسار او ترغب في توكيل المحامي، فلا تترد بالتواصل معنا.. خدماتك القانونية تبدأ من هنا...
اتصل بالمحامي الآن