نموذج عقد إيجار محل أو شقة سعودي PDF لا ينبغي أن يكون نسخة من عقد أجنبي يتضمن «رقمًا قوميًّا» أو أجرة بالجنيه أو إنذارًا على يد محضر؛ فالعلاقة الإيجارية في المملكة تخضع لنظام المعاملات المدنية، والأنظمة واللوائح العقارية، والعقد الإلكتروني الموحد في شبكة إيجار متى كان العقد من العقود التي تشملها الخدمة. لذلك يجب أن يكتب العقد بالريال السعودي، وأن يحدد العقار والمنفعة والأجرة والمدة والتزامات كل طرف بصورة لا تحتمل اللبس.
النموذج الوارد هنا إرشادي لفهم البنود، وليس بديلًا عن توثيق العقد عبر القناة المعتمدة أو مراجعة محامٍ عند وجود شروط خاصة. العقود السكنية والتجارية تختلف في الغرض والصيانة والتراخيص والضمانات والضرائب، كما تختلف الشقة المفروشة عن المحل الذي يحتاج إلى تجهيزات ولوحات ورخصة نشاط.
ما الفرق بين عقد إيجار الشقة وعقد إيجار المحل؟
| العنصر | الشقة السكنية | المحل التجاري |
|---|---|---|
| الغرض | السكن الخاص | نشاط تجاري محدد |
| التراخيص | لا تتطلب ترخيص نشاط | تتطلب توافق الموقع والنشاط |
| التجهيزات | مرافق سكنية | ديكور ولوحات وأنظمة سلامة |
| الضريبة | تراجع بحسب نوع المعاملة | قد ترتبط بضريبة القيمة المضافة |
| الصيانة | تقسيم المعتاد والجوهري | تفصيل أكبر للتجهيزات |
| التنازل | منع التأجير من الباطن غالبًا | قد يرتبط ببيع النشاط |
لماذا يفضل توثيق العقد إلكترونيًا؟
يساعد التوثيق على التحقق من هوية الأطراف وصفة المؤجر وبيانات الوحدة، ويثبت مدة العقد والأجرة والدفعات، ويوفر سجلًا يمكن الرجوع إليه. وقد يكتسب العقد الموثق صفة تنفيذية في حدود ما تقرره الأنظمة، مما يختصر طريق المطالبة بالأجرة أو التسليم مقارنة بعقد عرفي متنازع عليه.
لا يعني التوثيق أن كل بند صحيح تلقائيًا؛ فقد يتضمن الطرفان شرطًا غامضًا أو غير قابل للتنفيذ. لذلك تراجع البيانات قبل قبول العقد، ولا يعتمد المستأجر على وعد شفهي مخالف للنص الإلكتروني.
البيانات الأساسية في نموذج عقد الإيجار
- اسم المؤجر وهويته وعنوانه ووسيلة التواصل.
- اسم المستأجر وهويته أو سجله التجاري.
- صفة كل طرف والوكالة عند التمثيل.
- بيانات الصك والعقار والوحدة.
- العنوان الوطني ووصف المساحة والمرافق.
- الغرض من الاستعمال.
- تاريخ البداية والنهاية.
- الأجرة وإجمالي العقد وجدول الدفعات.
- مبلغ الضمان وطريقة رده.
- التزامات الصيانة والخدمات.
- شروط التجديد والإنهاء والإخلاء.
- محضر الاستلام والموجودات.
التحقق من صفة المؤجر
يجب أن يكون المؤجر مالكًا أو صاحب منفعة أو وكيلًا مخولًا بالتأجير. يراجع المستأجر الصك أو بيانات الملكية والوكالة. إذا كان العقار مملوكًا لورثة، فلا يكفي توقيع أحدهم على كامل العقار دون صفة عن البقية.
وعندما تكون الملكية لشركة، يجب التحقق من السجل وصلاحية المدير أو المفوض. عقد يوقعه شخص بلا صلاحية قد يخلق نزاعًا حول النفاذ واسترداد الدفعات.
وصف العين المؤجرة
يذكر رقم المبنى والوحدة والدور والحي والمدينة والمساحة التقريبية والمواقف والمستودع والعدادات. وفي المحل يذكر الواجهة والمدخل والمساحة المسموح باستخدامها وأجزاء الخدمات المشتركة.
لا تستخدم وصفًا عامًا مثل «المحل المعروف للطرفين» إذا كان يمكن تحديده بدقة. يرفق مخطط أو صور أو محضر موجودات عند الحاجة، وخصوصًا في الوحدات المفروشة.
الغرض من الإيجار
في الشقة يحدد أنها للسكن ومن سيقيم فيها وفق الضوابط. وفي المحل يذكر النشاط بدقة، مثل مطعم أو مكتب أو متجر، مع اشتراط الحصول على التراخيص. موافقة المؤجر على النشاط لا تضمن موافقة البلدية أو الدفاع المدني أو الجهة المنظمة.
إذا غير المستأجر الاستعمال دون إذن، فقد يعد ذلك إخلالًا يبرر المطالبة بالفسخ والتعويض عند تحقق الضرر.
مدة العقد
تبدأ المدة من التاريخ المحدد، وإذا لم تحدد فقد تبدأ وفق أحكام النظام من تاريخ انعقاد العقد أو التسليم بحسب الحالة. يجب الفصل بين تاريخ توقيع العقد وتاريخ تسلم المفتاح وبداية احتساب الأجرة.
يحدد العقد هل يتجدد تلقائيًا، ومدة الإشعار بعدم الرغبة في التجديد، والقناة المعتمدة للإشعار. لا يكتفى بعبارة «يجدد باتفاق الطرفين» إذا كان الطرفان يريدان تجديدًا تلقائيًا.
الأجرة وجدول السداد
| البند | مثال |
|---|---|
| الأجرة السنوية | 60,000 ريال |
| عدد الدفعات | 4 دفعات ربع سنوية |
| موعد الدفعة | بداية كل ثلاثة أشهر |
| وسيلة الدفع | القناة الإلكترونية أو تحويل موثق |
| الخدمات | محددة هل داخلة أم مستقلة |
لا تدفع نقدًا دون إيصال. ويجب بيان ما إذا كانت المياه والكهرباء والخدمات المشتركة ومواقف السيارات مشمولة. في المحلات التجارية يوضح أثر الضريبة والرسوم بحسب النظام.
مبلغ الضمان
الغرض منه تغطية تلف يتجاوز الاستعمال المعتاد أو مبالغ مستحقة. يحدد مقداره ومكان حفظه وموعد رده وآلية الخصم. لا يحق للمؤجر الاحتفاظ به بلا بيان، ولا يعد آخر دفعة إيجار إلا إذا اتفق الطرفان.
يستند الخصم إلى محضر الاستلام والفواتير، ويفرق بين التلف وبين الاستهلاك الطبيعي مثل بهتان طلاء قديم.
التسليم ومحضر الحالة
يعد محضر يذكر حالة الجدران والأرضيات والأبواب والأجهزة والعدادات والمفاتيح، وترفق صور مؤرخة. يوقع الطرفان على العيوب الموجودة حتى لا تنسب لاحقًا إلى المستأجر.
في المحل تذكر قدرة الكهرباء وأنظمة التكييف والشفط والرشاشات ومخارج الطوارئ. لا يبدأ المستأجر تجهيزات مرتفعة قبل التأكد من صلاحية الموقع للترخيص.
التزامات المؤجر
- تسليم العين بحالة تصلح للانتفاع المتفق عليه.
- تمكين المستأجر من الانتفاع الهادئ.
- إجراء الإصلاحات الجوهرية التي تقع عليه.
- عدم التعرض للمستأجر دون مسوغ.
- إثبات الدفعات والمراسلات.
- الإفصاح عن العيوب المؤثرة التي يعلمها.
إذا أخل المؤجر بالإصلاح الضروري وتأثر الانتفاع، فقد يطلب المستأجر التنفيذ أو إنقاص الأجرة أو الفسخ والتعويض بحسب الواقعة والنظام.
التزامات المستأجر
- دفع الأجرة في مواعيدها.
- استخدام العين في الغرض المحدد.
- المحافظة عليها وإجراء الصيانة التشغيلية المعتادة.
- إبلاغ المؤجر بالعيب الجوهري.
- عدم إجراء تغيير إنشائي بلا إذن.
- عدم التأجير من الباطن إلا وفق العقد.
- إعادة العين عند انتهاء العقد.
الصيانة والإصلاح
ينبغي تقسيم الصيانة: إصلاحات هيكلية وأنظمة رئيسية على المؤجر، واستهلاكية بسيطة على المستأجر، مع إمكانية تنظيم مختلف لا يخالف النظام. عبارة «جميع الصيانة على المستأجر» قد تثير نزاعًا إذا كان العيب قديمًا أو جوهريًا.
| المثال | المسؤول المعتاد |
|---|---|
| تسرب بسبب تمديد رئيسي | المؤجر غالبًا |
| لمبة أو فلتر | المستأجر |
| عطل مكيف بسبب قدمه | بحسب العقد والسبب |
| كسر باب بسوء استعمال | المستأجر |
| عيب إنشائي | المؤجر |
التعديلات والديكور
في المحل يجب تحديد الأعمال التي تحتاج موافقة مكتوبة، ومن يملك الديكورات عند الانتهاء، وهل يجب الإزالة. نظام المعاملات المدنية يعالج المحدثات التي يجريها المستأجر، لكن الاتفاق الواضح يمنع النزاع.
لا ينفذ المستأجر هدمًا أو فتحة أو تمديدات خطرة دون الموافقات الهندسية والرسمية. ويتحمل مخالفات نشاطه، بينما يتحمل المالك ما يتعلق بأصل المبنى وفق توزيع المسؤولية.
التأجير من الباطن والتنازل
يحدد العقد هل يسمح به ومتى. في المحلات قد يرغب المستأجر في التنازل عند بيع النشاط، لكن ذلك لا يلزم المؤجر دون شرط أو موافقة. وفي الشقق يمنع تسليم الوحدة للغير على نحو يخالف العقد والأنظمة.
التأخر في الأجرة
يذكر الإشعار والمهلة والإجراء. لا يجوز للمؤجر اقتحام العين أو قطع الخدمات أو إخراج الأمتعة بنفسه، بل يستخدم القنوات النظامية. ويمكن تقديم العقد التنفيذي عند توافر شروطه.
كما لا يجوز فرض زيادة ربوية على الدين بسبب التأخير. يمكن المطالبة بالضرر الفعلي أو الحقوق المقررة وفق النظام والعقد.
الفسخ والإنهاء
يفرق بين انتهاء المدة والفسخ بسبب إخلال. يحدد العقد حالات جوهرية مثل عدم السداد أو الاستعمال المخالف أو عدم التسليم. وقد يتطلب الفسخ إنذارًا ومنح فرصة للمعالجة بحسب الشرط والنظام.
يمكن مراجعة هل يحق للمالك طرد المستأجر والمستأجر الذي يرفض الخروج.
الإخلاء عند نهاية العقد
يعاد العقار بالحالة المتفق عليها مع الاستهلاك المعتاد، وتسلم المفاتيح وتقرأ العدادات. يوقع محضر إخلاء وتسوية. عدم وجود المحضر قد يسبب استمرار خلاف على الأجرة أو التلف.
نموذج إرشادي مختصر
الطرف الأول: (…) بصفته مالكًا/وكيلًا. الطرف الثاني: (…). أجر الطرف الأول للطرف الثاني الوحدة الواقعة في (…) والموصوفة في الملحق، لاستعمالها (…)، لمدة تبدأ في (…) وتنتهي في (…), بأجرة إجمالية (…) ريال تدفع على (…) دفعات. يلتزم المؤجر بالتسليم والصيانة الجوهرية، ويلتزم المستأجر بالسداد والمحافظة والاستعمال المحدد. مبلغ الضمان (…) ريال يرد خلال (…) بعد التسليم وخصم المبالغ المثبتة. لا يجوز التنازل أو التأجير من الباطن أو التغيير الجوهري دون موافقة مكتوبة. تكون الإشعارات عبر (…), وتطبق الأنظمة السعودية والعقد الإلكتروني الموثق.
بنود إضافية للمحل التجاري
- شرط الحصول على الترخيص.
- فترة سماح للتجهيز.
- اعتماد اللوحات والواجهة.
- ساعات التحميل والتنزيل.
- نسبة الخدمات المشتركة.
- اشتراطات السلامة.
- مصير الديكورات.
- عدم المنافسة داخل المجمع إن اتفق.
بنود إضافية للشقة المفروشة
يرفق كشف بالأثاث والأجهزة وأرقامها وحالتها وقيمتها التقريبية، ويحدد منع التدخين أو الحيوانات أو الإشغال الزائد إذا كان ذلك مشروعًا وواضحًا، وآلية تنظيف الوحدة ورد الضمان.
أخطاء يجب حذفها من النماذج المتداولة
- ذكر جنيه مصري أو رقم قومي.
- تاريخ «200» غير مكتمل.
- السماح للمؤجر بدخول العقار بالقوة.
- اعتبار المستأجر غاصبًا تلقائيًا دون إجراء.
- إسناد جميع العيوب للمستأجر.
- غياب وصف الوحدة.
- عدم ذكر الضريبة والخدمات.
- استخدام روابط تنزيل مجهولة.
- تجاهل التوثيق عبر إيجار.
كيف تصنع عقد إيجار إلكترونيًا؟
تراجع خطوات إنشاء عقد إيجار إلكتروني، وعند الإيجار التجاري راجع عقد الإيجار التجاري الموحد.
المراجع الرسمية
تراجع خدمة إيجار للتحقق من الخطوات والنماذج الحالية، ونظام المعاملات المدنية في بوابة الأنظمة السعودية. وقد تتغير الرسوم والخدمات، فلا تعتمد على رقم قديم.
أسئلة شائعة
هل العقد الورقي صحيح؟
قد يثبت العلاقة، لكن التوثيق الإلكتروني مطلوب أو أكثر قوة في العقود التي تشملها شبكة إيجار، ويقلل نزاع الهوية والدفعات.
هل يجوز للمؤجر دخول الشقة دون إذن؟
لا يجوز التعرض لانتفاع المستأجر دون مسوغ؛ تنظم الزيارة والصيانة بإشعار وموافقة أو حالة طارئة حقيقية.
هل يمكن استخدام النموذج نفسه للمحل والشقة؟
يمكن الاستفادة من الهيكل العام، لكن المحل يحتاج بنود النشاط والتراخيص والتجهيزات والضريبة، فلا يستخدم نموذج سكني بلا تعديل.
المحتوى والنموذج معلوماتيان، ويجب توثيق العقد ومراجعته بحسب العقار والنشاط وصفة الأطراف والاشتراطات الحالية.