نموذج صيغة عقد بيع عقار نهائى سعودي pdf

نموذج صيغة عقد بيع عقار نهائي سعودي PDF لا ينبغي أن يكون نسخة عامة يُملأ فيها الاسم والسعر فقط؛ فبيع العقار في السعودية يحتاج إلى التحقق من الملكية والصك والقيود والهوية والأهلية، وتحديد الثمن وطريقة السداد والتسليم والضريبة والعمولة، ثم إتمام الإفراغ عبر القناة الرسمية. العقد الابتدائي ينظم الالتزامات، لكنه لا يغني عن نقل الملكية وتوثيقها وفق الأنظمة.

يطبق على البيع نظام المعاملات المدنية، وتخضع التصرفات العقارية للتوثيق وضريبة التصرفات العقارية والاشتراطات البلدية والتنظيمية. وقد يكون العقار مرهونًا أو موقوفًا أو مملوكًا لورثة أو خاضعًا لحق انتفاع أو إيجار، ولذلك تبدأ الصفقة بفحص قانوني وفني لا بمجرد توقيع ورقة.

ما الفرق بين عقد البيع والإفراغ؟

الإجراء	أثره
الوعد بالبيع	التزام بإبرام البيع مستقبلًا وفق شروط
العقد الابتدائي	ينظم الثمن والشروط والتنفيذ
الإفراغ العقاري	ينقل الملكية رسميًا
محضر التسليم	يثبت استلام العقار والمفاتيح والعدادات
الوساطة	عقد مستقل مع الوسيط وعمولته

قد يكون العقد ملزمًا بين الطرفين قبل الإفراغ، لكن الملكية العقارية لا تستقر للمشتري إلا بالتوثيق. لذلك يجب تحديد موعد الإفراغ وأثر تخلف أحد الطرفين.

التحقق من البائع

• الهوية والأهلية.
• مطابقة الاسم للصك.
• الوكالة وصلاحية البيع وقبض الثمن.
• موافقة الشركاء عند الملكية المشتركة.
• صفة ممثل الشركة.
• حصر الورثة عند التركة.

الوكالة العامة لا تكفي دائمًا إذا لم تتضمن بيع العقار المحدد أو قبض الثمن. وإذا كان البائع شركة، يراجع السجل وعقد التأسيس وقرار الشركاء وحدود صلاحية المدير.

فحص الصك والملكية

يطلب المشتري نسخة حديثة من الصك ويتحقق من رقمه ومساحته وحدوده واستقلال الوحدة. كما يفحص وجود رهن أو حجز أو وقف أو نزاع أو حق ارتفاق. لا يعتمد على إعلان الوسيط أو صورة قديمة.

وصف العقار

يذكر رقم الصك والمخطط والقطعة والحي والمدينة والمساحة والحدود والوحدة والدور والمواقف والملحقات. وفي الشقة يذكر نصيبها من الأجزاء المشتركة. الوصف الدقيق يمنع خلافًا على سطح أو موقف أو مستودع.

الثمن وطريقة السداد

البند	ما يكتب
الثمن الإجمالي	رقمًا وكتابة بالريال
العربون	مقداره وأثر العدول
الدفعة المقدمة	تاريخها وإيصالها
المتبقي	عند الإفراغ أو تمويل البنك
الحساب	اسم البنك وصاحب الحساب
الضمان	شيك مصرفي أو حساب ضمان

لا يدفع المشتري كامل الثمن قبل التحقق والإفراغ إلا بضمان واضح. وإذا كان الشراء بتمويل، يربط العقد بموافقة البنك ومدة صدورها.

العربون

يجب بيان هل المبلغ عربون يجيز العدول وفق أحكامه، أم دفعة من الثمن لا تعطي حق الانسحاب. يحدد مصيره إذا رفض التمويل أو ظهر عيب في الملكية أو تخلف البائع.

ضريبة التصرفات العقارية

تخضع الصفقة لضريبة التصرفات العقارية وفق النظام والاستثناءات، ويتفق الطرفان على مسؤولية التسجيل والسداد دون مخالفة الالتزام النظامي. لا يكتب «العقار معفى» دون تحقق من حالة الصفقة والقرابة أو الاستثناء.

عمولة الوسيط

تنظم الوساطة العقارية نظاميًا. يحدد اسم الوسيط ورخصته ونسبة العمولة ومن يتحملها وموعد استحقاقها. لا تستحق عمولة لشخص مجهول لمجرد أنه أرسل رقم البائع.

الإفصاح عن العيوب

يلتزم البائع بالإفصاح عن العيوب المؤثرة التي يعلمها، مثل تصدعات أو تسرب أو نزاع أو مخالفة بناء. لا يسقط الضمان بعبارة عامة «المشتري عاين العقار» إذا أخفى البائع عيبًا جسيمًا أو قدم معلومات مضللة.

المعاينة الفنية

• سلامة الهيكل.
• الكهرباء والسباكة.
• العزل والتسرب.
• المساحة الفعلية.
• المخالفات البلدية.
• الأجهزة والمكيفات.
• حدود الأرض.

يمكن جعل نجاح الفحص شرطًا لاستمرار العقد، مع تحديد مدة الخبير ومن يتحمل تكلفته.

العقار المؤجر

إذا كان العقار مؤجرًا، يرفق عقد الإيجار ويبين الأجرة والدفعات والتأمين وحقوق المستأجر. شراء العقار لا يعني طرد المستأجر فورًا؛ تنتقل آثار العقد بحسب النظام وشروطه.

العقار المرهون

يحتاج إلى موافقة الممول وفك الرهن أو ترتيب سداد الدين من الثمن. يحدد العقد من يتولى الإجراء، والمدة، ومصير الدفعة إذا رفض البنك.

عقار الورثة

يجب اشتراك جميع الملاك أو وكلائهم، وحماية القاصر بإذن الجهة المختصة. لا يكفي توقيع أكبر الأبناء. يرفق حصر الورثة والصك والوكالات.

بيع حصة شائعة

يجوز بيع الحصة، لكن المشتري يصبح شريكًا ولا يملك جزءًا مفرزًا ما لم تتم القسمة. يجب بيان نسبة الحصة وعدم وصف غرفة أو طابق على أنه ملك مستقل بلا فرز.

التسليم

يحدد تاريخ التسليم وحالة العقار وخلوه من الأشخاص والمنقولات غير المتفق عليها. يعد محضر للمفاتيح والعدادات والوثائق. إذا تأخر البائع، يحدد التعويض أو الفسخ.

الديون والخدمات

يقدم البائع ما يثبت تسوية الكهرباء والمياه ورسوم اتحاد الملاك والخدمات حتى التسليم. لا يتحمل المشتري ديونًا شخصية للبائع دون اتفاق.

الشرط الجزائي

يمكن الاتفاق على تعويض عند الإخلال، لكنه يخضع لنظام المعاملات المدنية وقد تعدله المحكمة وفق الضرر والتنفيذ الجزئي. لا يوضع مبلغ مبالغ فيه لمجرد الضغط.

فسخ العقد

يحدد العقد حالات الفسخ: عدم سداد الثمن، عدم القدرة على الإفراغ، ظهور رهن غير مفصح، أو تخلف التمويل إذا كان شرطًا. يجب تنظيم رد المبالغ والتعويض والمصاريف.

نموذج إرشادي مختصر

في يوم (…) اتفق البائع (…) والمشتري (…) على بيع العقار المملوك للبائع بموجب الصك رقم (…) والواقع في (…) ومساحته (…) بثمن إجمالي (…) ريال. دفع المشتري (…) ويستحق الباقي عند الإفراغ الرسمي بتاريخ أقصاه (…). يقر البائع بصحة الملكية وخلو العقار من الحقوق غير المفصح عنها، ويلتزم بتسليمه في (…). يخضع العقد لنظام المعاملات المدنية والأنظمة العقارية، وتحدد الضريبة والعمولة وفق البنود المرفقة.

هذه الصيغة هيكل فقط، ويجب إضافة وصف العقار والشروط والتمويل والعيوب والضمان.

مستندات الصفقة

• الهويات.
• الصك الإلكتروني.
• الوكالة أو السجل.
• شهادة الضريبة.
• تقرير الفحص.
• موافقة البنك.
• عقد الوساطة.
• عقد الإيجار إن وجد.
• محضر التسليم.

الإفراغ الإلكتروني

يتم عبر خدمات وزارة العدل أو القنوات العقارية المعتمدة وفق أهلية الصفقة وحدود الخدمة. يدخل الطرفان البيانات ويعتمدان الثمن والحساب، وتستكمل الضريبة والتحقق. بعض الحالات تحتاج إلى موثق أو كتابة العدل.

شراء العقار على الخارطة

يختلف عن بيع عقار قائم، ويخضع لترخيص وضمانات وحسابات خاصة. لا يستخدم نموذج البيع النهائي لعقار غير مكتمل دون مراجعة أنظمة البيع على الخارطة.

البيع للأجنبي

توجد قيود وضوابط على تملك غير السعوديين بحسب الموقع والصفة والترخيص. يجب الحصول على الموافقات قبل دفع الثمن، ولا يعتمد على وعد البائع بإتمامها لاحقًا.

بيع عقار عليه نزاع

يجب الإفصاح عن الدعوى والحجز. قد يكون التصرف غير نافذ أو محل طعن. يفحص المشتري صحيفة العقار والقرارات، ولا يغامر بسعر منخفض دون تقدير المخاطر.

التغرير والغلط

إذا قدم البائع بيانات كاذبة عن المساحة أو الترخيص أو العائد، قد يطلب المشتري إبطال العقد أو التعويض وفق الشروط. يجب حفظ الإعلان والمراسلات والتقرير.

دعوى تنفيذ البيع

إذا امتنع البائع رغم صحة العقد، قد يطلب المشتري التنفيذ العيني ونقل الملكية أو الفسخ والتعويض، بحسب إمكان الإفراغ. يرفق العقد والسداد والإعذار.

دعوى الثمن

إذا استلم المشتري ولم يدفع، يطالب البائع بالمبلغ أو الفسخ. وجود عقد موثق أو سند يساعد في التنفيذ. لا يسترد العقار بالقوة.

أخطاء شائعة

• شراء بناء على صورة صك.
• دفع كامل الثمن نقدًا.
• إهمال الرهن والإيجار.
• عدم تحديد العربون.
• الاعتماد على نموذج أجنبي.
• ترك الضريبة والعمولة.
• توقيع وريث واحد.
• عدم إعداد محضر تسليم.

دور المحامي

يفحص الملكية والقيود، ويصيغ العقد، ويراجع التمويل والضريبة، ويتابع الإفراغ والنزاع. يمكن مراجعة الاستشارات العقارية ودعوى إخلاء العقار.

المراجع الرسمية

تراجع أحكام البيع في نظام المعاملات المدنية، وخدمات وزارة العدل، وهيئة الزكاة والضريبة والجمارك لضريبة التصرفات العقارية، والهيئة العامة للعقار للوساطة.

أسئلة شائعة

هل العقد الورقي ينقل ملكية العقار؟

لا يكفي وحده لنقل الملكية؛ يجب الإفراغ والتوثيق الرسمي، مع إمكان ترتيب العقد التزامات بين الطرفين.

من يدفع ضريبة التصرفات العقارية؟

تحدد المسؤولية النظامية وفق قواعد الضريبة، ويمكن تنظيم التحمل بين الطرفين دون مخالفة، ويجب تسجيل الصفقة قبل الإفراغ.

هل تكفي المعاينة لإسقاط ضمان العيوب؟

المعاينة تؤثر في العيوب الظاهرة، لكنها لا تحمي البائع إذا أخفى عيبًا خفيًا أو قدم بيانًا مضللًا.

النموذج معلوماتي، ويجب تخصيصه بعد فحص الصك والتمويل والضريبة والقيود والحالة الفنية لكل عقار.